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Magdeburger Vereins

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Landesverband Haus & Grund Sachsen-

Anhalt e.V.

Steinigstr. 7 in 39108 Magdeburg

Tel.: 0391  731 68 32

Fax: 0391  731 68 33

mailto:hugsa@onlinehome.de

eingetragen im Vereinsregister Magdeburg Nr. 836

Landespräsident :                 

 Dr. Holger Neumann

Steuer Nr. 102 / 141 / 01187

Aus dem Inhalt lassen sich keine rechtlichen Ansprüche gegen den Verein ableiten.

Urteile und Rechtsauffassungen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und wiedergegeben.

Trotzdem weisen wir darauf hin, das die örtliche Rechtsprechung andere Auffassungen vertreten kann.

Bitte beachten Sie auch das Datum der Veröffentlichung.

Für Links innerhalb des Auftrittes können wir keine Verantwortung übernehmen.

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07.08.05: Die Wohnungsabnahme

Bitte beachten:

Alle Vereine halten für sie spezielle Formulare für die Wohnungsübergabe und die Wohnungsabnahme bereit. Auf Wunsch wird die Wohnungsabnahme auch gegen eingeringes Entgelt vom Verein durchgeführt.

Hier können Sie sofort ein mail an Ihren Verein schicken und ein Formular bestellen:

Kontakt

Nutzen Sie Kompetenz und Erfahrung unserer Organisation !

Am Ende des Mietverhältnisses gilt es darauf zu achten, dass der Vermieter die Wohnung in dem Zustand zurückerhält, die der Mieter nach dem Vertrag bzw. nach dem Gesetz schuldet.

Neben der Rückgabe der Wohnung in geräumtem Zustand gehört hierzu regelmäßig die Beseitigung etwaiger Schäden und,  bei vertraglicher Überwälzung,  vor allem die Durchführung der sogenannten Schönheitsreparaturen. Von elementarer Bedeutung und (neben einer optimalen vertraglichen Formulierung) der erste Schritt hierbei ist die Feststellung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung. Denn die Kenntnis hiervon wird während des Mietverhältnisses regelmäßig auf Vermieterseite nicht vorhanden sein.

1. Die Rückgabe

sollte dabei gut vorbereitet werden. Da regelmäßig die Durchführung der Schönheitsreparaturen problematisch ist, muss hier der Vertrag auf eine entsprechende Mieterpflicht kontrolliert werden. Zu klären ist, ob die im Mietvertrag etwa enthaltenen Fristen abgelaufen, ja, ob überhaupt eine wirksame Vertragsklausel bei der Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gewählt wurde. So ist z. B. eine Vertragsklausel unwirksam, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat.

Weiter sollte man sich im klaren darüber sein, zu welchen Arbeiten der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt verpflichtet ist. Hierzu zählen nämlich nur:

- Reinigung von Parkettfußböden, nicht das Schleifen und Versiegeln

- Reinigung von PVC- und Teppichböden, nicht der Ersatz bei Verschleiß durch vertragsmäßige Abnutzung

- Tapezieren und Streichen der Wände und Decken

- Verschließen von Nagel- und Dübellöchern

- Lackieren von Fensterinnenseiten, Fensterbänken, Fußleisten und Innentüren sowie Heizung und Heizungsrohren

2. Bei der Rückgabe

sollte man in zwei Schritten vorgehen. Am Beginn steht eine sogenannte Vorabnahme. Diese solle keinesfalls von dem Hausmeister oder einer anderen Person alleine durchgeführt werden, die den Mietvertrag, etwaige Probleme innerhalb des Mietverhältnisses und den Zustand der Wohnung vor Übergabe an den ausziehenden Mieter nicht kennt. Über all diese Punkte muss die anwesende Person umfassend informiert sein, um Fehler innerhalb des Gesprächs mit dem Mieter zu vermeiden.

Die Vorabnahme dient u. a. als Erkenntnisquelle, welche Konfliktpunkte bei der Endabnahme zu erwarten sind. Dabei sollte dem Mieter aber unbedingt deutlich gemacht werden, dass es sich tatsächlich nur um eine Vorabnahme handelt und nicht bereits um die Endabnahme. Die Funktionen der Vorabnahme, die ca. zwei bis drei Wochen vor dem Mietvertragsende liegen sollte, sind dabei vielfältig:

Sie kann einen hinreichenden Anhaltspunkt dafür liefern, ob eine nahtlose Weitervermietung möglich sein wird.

Der Mieter sollte dabei aufgeklärt werden, zu welchen Schönheitsreparaturen er verpflichtet ist und welche er nur unzureichend durchgeführt und daher bis zum Mietvertragsende noch zu erledigen hat.

Es ist die Mietsache darauf zu überprüfen, ob hier Mängel vorhanden sind, die nicht auf vertragsmäßigen Gebrauch zurückzuführen sind.

Es ist festzustellen, ob der Mieter mit oder ohne Genehmigung des Vermieters Einbauten vorgenommen hat oder vom Vormieter übernommen hat. Zu klären ist, ob diese dem künftigen Nachmieter angeboten oder vom Mieter beseitigt werden sollen. So kann z. B. die Übernahme einer Einbauküche für beide Mietvertragsparteien sinnvoll sein.

Selbstverständlich ist über die Vorabnahme ein Protokoll zu fertigen. Dabei sollte der Mieter gebeten werden, dieses gegenzuzeichnen. Ein Anspruch hierauf besteht allerdings nicht. Schon zu Beweiszwecken ist daher bei der Vorabnahme in jedem Fall ein Zeuge beizuziehen.

3. Wurde die Vorabnahme

mit der gebotenen Sorgfalt durchgeführt, dürfte es im Regelfall bei der Endabnahme zumindest keine großen Überraschungen auf Vermieterseite geben.

Eine Selbstverständlichkeit ist auch bei der Endabnahme die Erstellung eines Abnahmeprotokolls. Hier ist im einzelnen aufzuführen, welche Mängel festgestellt wurden, wer diese behebt bzw. auf wessen Kosten diese behoben werden. Das Protokoll ist dabei so ausführlich wie möglich zu halten. Notwendig ist eine Beschreibung des Zustandes von Wänden, Decken, Fußböden, Fußleisten, Fenster, Fensterbänke, Tür, Elektroinstallation, Heizkörper usw. Zuviel kann nicht geschrieben werden!

Gleichzeitig ist bei dieser Gelegenheit der Stand der Kalt- und Warmwasserzähler, der Wärmemengenzähler und der Stromzähler abzulesen.

Rechtlich handelt es sich bei einem beidseitig unterzeichneten Abnahmeprotokoll um ein sogenanntes deklaratorisches schuldbestätigendes und kausales Schuldanerkenntnis. Dies bedeutet, dass beide Parteien mit Einwendungen ausgeschlossen sind, die im Widerspruch zu dem Protokoll stehen. Im Ergebnis bedeutet dies unter anderen, dass der Vermieter z. B. später nicht einwenden kann, tatsächlich seien mehr Mängel vorhanden, als im Protokoll aufgeführt. Ist daher im Abnahmeprotokoll nicht etwa vermerkt, dass im Badezimmer eine Fliese fehlt, wird es dem Vermieter in einem späteren Prozess nicht gelingen, hierfür Schadensersatz zu erhalten. Nach umstrittenen aber wohl herrschender Ansicht gilt dies auch für Mängel, die der Vermieter nicht nur nicht erkannt hat, sondern gar nicht erkennen konnte. Deshalb sollte in dem Abnahmeprotokoll eine Formulierung aufgenommen werden, wie etwa:

"Der Vermieter behält sich die Geltendmachung von Ansprüchen für bei Abnahme nicht erkennbare oder später auftretende Mängel ausdrücklich vor"

Aufgrund dieser erheblichen Bedeutung des Abnahmeprotokolls sollte es daher auch vermieden werden, dass eine Abnahme in einer noch teilweise möblierten Wohnung erfolgt oder bei schlechten Lichtverhältnissen.

Beachtet man diese rechtlichen Gegebenheiten ist die Voraussetzung dafür geschaffen, dass spätestens bei einer späteren Klage auf Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen der Anspruch auf ordnungsgemäße Rückgabe der gemieteten Räumlichkeiten durchsetzbar ist.